La loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) du 13/12/2000
La loi SRU répond à quatre objectifs : aménagement du territoire, politique de la ville, transport au regard du développement durable et qualité/diversité de l’habitat.
Pour cela, la loi introduit de nouveaux outils d’urbanisme.
- Le schéma de cohérence territorial (SCOT),
- le plan local d’urbanisme (PLU),
- la carte communale (pour les petites communes n’ayant pas de PLU),
- le programme local de l’habitat (PLH pour les communes de plus de 100 000 habitants)
- et le plan de déplacement urbain (PDU).
Le développement durable est seulement abordé au travers des déplacements urbains avec le PDU.
Les plans d’occupation des sols (POS) et les coefficients d’occupation des sols (COS) disparaissent au profit des PLU. La densification est plus forte.
L’article 55 de la loi impose aux communes de plus de 3500 habitants (1500 en ile de France) de disposer de 20 à 25% de logements sociaux.
Le décret 2002-120 du 30/01/2002 définit précisément la notion d’habitat décent, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.
La loi Grenelle II (12/07/2010)
Adoptée en juillet 2009, la loi “Grenelle I” a besoin de précisions et de déclinaisons. Elle répond aux besoins de protéger l’environnement. Les thèmes couverts par cette loi sont : bâtiments et urbanisme, transports, énergie et climat, biodiversité, risques santé déchets et gouvernance. Les sujets sont donc vastes !
La précarité énergétique et le bâti moins énergivores sont les priorités de l’axe bâtiment / déchets.
Le bâtiment neuf doit atteindre des niveaux de performance énergétique ainsi que environnementaux élevés. Sont concernés notamment la production de gaz à effet de serre (GES), les déchets, les consommations d’énergie et les consommations d’eau.
La rénovation de l’existant est soumise à de nouvelles normes vertes avec des délais fixant à 2020 la réalisation de travaux pour les bâtiments tertiaires de plus de 2000 m2. La gestion des déchets sur certains travaux de démolition ou de lourdes réhabilitations de bâtiments fait l’objet de diagnostics.
Certains décrets d’application se font encore attendre. Ou bien ils ont été publiés puis annulés car trop difficiles à mettre en œuvre pour les opérateurs publics et privés dans les délais impartis. C’est, par exemple, le cas du décret du 9 mai 2017 relatif aux obligations d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire.
Les contraintes sont désormais très fortes pour les maîtres d’ouvrage réalisant des travaux neufs. Les propriétaires disposant de portefeuilles constitués de bâtiments de grande taille sont également impliqués.
La performance énergétique et climatique, la gestion des déchets sont des postes de dépense en augmentation constante.
La loi n’impose toutefois pas d’obligation de résultats d’atteinte de performance mais seulement d’obligation de moyens.
Le contrat de performance énergétique
Les seules obligations de résultat sont possibles au travers des contrats de performance énergétique, définis par la directive 2006/32[i].
Elles sont obtenues selon la volonté d’un maître d’ouvrage de réaliser des économies d’énergie. Une entreprise investit et garantit l’atteinte de résultats en échange de loyers. Les résultats sont mesurés pendant toute la durée du contrat.
Scinder foncier et bâti ?
Comme le rappelle une récente étude de l’agence départementale d’information sur le logement de Paris[ii] (ADIL), l’extension de baux emphytéotiques de longue durée (plus de 18 ans et moins de 99 ans[iii]) et le bail à construction sont les montages juridiques classiques. Ils permettent une mixité sociale dans les zones où le foncier est rare, donc cher.
En effet, ces outils engagent une collectivité à mettre à disposition des terrains pour une durée longue à destination d’offices HLM. Ils pourront réaliser des logements dont le coût du foncier ne représentera plus la moitié du coût total mais une part nulle, voire infime.
Le jour où le bail se termine, le bâti traditionnel est figé sur le terrain et devient la propriété du bailleur. C’est pourquoi ces solutions sont essentiellement réservées à des bailleurs sociaux et non des particuliers. Ces derniers ont beaucoup plus de mal à accepter de céder un bâti à son bailleur sans rien récupérer.
La recherche d’efficacité est primordiale si l’on veut permettre au plus grand nombre d’accéder au logement moins cher.
Cette solution évite la spéculation. Elle permet au bailleur de proposer des logements de qualité à un coût faible. Plus le foncier coûte cher, moins il reste de budget pour la construction. En supprimant l’aléa “coût du foncier”, le bailleur dispose du budget pour produire un bâtiment de qualité environnementale.
Un urbanisme pour des usages successifs : l’exception pour les Jeux Olympiques Paris 2024
Le code de l’urbanisme est clair. Un permis de construire est déposé pour un usage précis dans un bâtiment. Le PLU peut contraindre également le changement de destination : Entre logement et bureaux, par exemple. Ceci entraîne de nombreuses obligations. La première est de déposer une déclaration préalable[iv]ou un permis de construire[v]. Fiscalement le bien immobilier sera taxé différemment en fonction de sa destination : taxe d’habitation contre contribution économique territoriale. La valeur locative n’est pas la même, donc l’impôt foncier sera modifié.
Mais l’organisation des Jeux Olympiques de Paris en 2024 a contraint le législateur à revoir, au moins temporairement, cette législation. L’aménageur, Solidéo, sélectionne les promoteurs pour construire les équipements qui feront office de logement pour les athlètes. Ces mêmes logements seront transformés après les JO en logements ou bureaux, en fonction des besoins qui en découleront.
Le décret 2018-512 instaure le « permis à double état ». Une autorisation d’urbanisme unique est délivrée pour une construction ayant deux objets distincts dans le temps.
On peut penser que cette faculté donnée aux autorités compétentes pour la délivrance d’un permis de construire d’anticiper plusieurs usages d’un bâtiment, soit étendue dans l’espace et le temps. Finalement, le décret a une durée de vie très courte. Les durées de premier usage sont limitées de quatre à quatorze mois, en somme pour le besoin de l’organisation des jeux olympiques.
sj
[i]https://eur-lex.europa.eu/legal-content/FR/TXT/HTML/?uri=CELEX:32006L0032
[ii]https://www.adil75.org/fileadmin/Sites/ADIL_75/Etudes/2017_Bati_foncier_ADIL75.pdf
[iii]Article L. 451-1 à L-451-13 du Code rural
[iv]Code de l’urbanisme, art. R. 421-17
[v]Code de l’urbanisme, art. R. 421-14
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